・日本の不動産の価値は今後上がるのか。

今後、日本の不動産の価値は上がるのか。







今、首都圏の不動産は「高級タワーマンションが飛ぶように売れている!」や「100万円台でマンションが買える!」など、様々なニュースが飛び交っていますが、結局のところ不動産市況はどうなっているのでしょうか。↓
http://news.livedoor.com/article/detail/9651186/







確かに首都圏だけでなく、全国的に駅近エリア・利便性の良いエリアの不動産の価値は上がっています。


特に駅近マンションの値上がり幅は目を見張るものがあります。(郊外の駅近マンションですが、築10年経っているというのに、新築時より高値で売れたこともつい最近ありました。)








しかしながら、不動産価値が下がってきているエリア(地域)があるのも事実です。






それは一体どうゆうエリア(地域)なのかといいますと、上で価値が上がってきていると記したエリア(地域)と反対のエリア(地域)、つまり駅から遠く(徒歩20分以上ほど)、利便性が悪いエリア(地域)です。
※昭和60年前後にブームとなった郊外のニュータウン等が該当します。




このエリアにおいては、売物件も年々増えてきており、以前と比べると価値が下がってきているエリア(地域)が大変多くなってきています。(これに更に、山を切り開いて出来た坂道の多いエリアは要注意です。ただし、津波被害を受けた地域は高台を好まれる傾向が出てきたりしておりますので、例外もあります。)


※売物件が増えると、従前からの需給バランスが崩れ、買手市場となりどんなエリア(地域)であっても不動産価値は下がります。海外の話となりますが、パリやロンドンに住もう!と思っても、売物件がほとんどないため、パリやロンドンの不動産価値は高価値のままで一向に下がりません。そのため、賃貸を借りる方が多いわけですが、高い家賃でも借手がつくため、土地所有者は売らずにずっと所有していることが多く、長年高い不動産価値が維持されているのです。










さて、では本題に戻りますが、今後日本の不動産はどうなるのでしょうか。




ここからは当サイトを運営させて頂いている私の個人的見解も入ったお話となりますが、不動産売却、または購入の参考にしていただければ幸いです。









不動産の価値が上がる条件、それは『不動産を売却する人が少なく(売物件が少なく)、不動産を(高値でも)購入する・購入できる人が多くなること』です。






売物件が少なく、購入したい人が多ければ必ず不動産の価値は上がります。


(この原則は不動産以外にも当てはまります。)








逆に言えば、不動産を売却する人(売物件)が多くなって、購入したい人・購入できる人が少なくなれば不動産の価値は間違いなく下がります。

(供給>需要の状態、いわゆる買手市場の状態。)









では今後の日本はどちらになるか考えてみましょう。

@空き家問題(空き家の増加)

現在、日本では7軒に1軒が空き家といわれており、今にも崩れそうな空き家をどう管理していくかが問題となっています。また単純に空き家そのものの管理だけでなく、空き家室内での事件(遺体放棄、大麻栽培など)も増えてきており、社会問題に発展しております。さらに2033年には3軒に1軒が空き家になる予測まで発表されています。

参考文献↓
野村総研が2033年の空き家率予測、3軒に1軒は空き家に!?
http://www.s-housing.jp/archives/73680



A人口・世帯数の減少

これは皆様ご存知の通りだと思われますが、現在日本は少子高齢化が進んでおり、産まれてくる子供の減少(2014年は過去最少)、高齢者の増加、同時に毎年亡くなられる方も増えているという状態です。また、世帯数に関しては単身者の増加もあり今現在は増加しているのですが、その世帯数も2019年をピークに減少に転じるとの推計が発表されています。

参考文献↓
日本の総人口、27万人減少 出生数も過去最少
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS01H4C_R00C15A7I00000/

日本の世帯数の将来推計(全国推計) 要旨
http://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2013/yoshi.html



B非正規雇用・パート従業員、貧困層の増加

雇用者(労働者)数は増えているが、実際に増えているのは短時間労働者(非正規雇用)であり、消費も賃金も伸びていないのが現状です。また更に消費税増税や、物価上昇も消費が伸び悩んでいる原因と考えられます。中には学生時代に利用していた奨学金の返済が原因で貧困に陥っている若者も増えているのが現状です。さて、こんな状況で不動産を購入しようとする方が増えていくでしょうか。そもそも正社員でなければ住宅ローンを利用するのはなかなか難しいというのが現状です。住宅ローンを利用できない方が増えている…、不動産を購入できる方が減ってくるのではとやはり考えてしまいます。

参考文献↓
雇用は増えているのに、消費も賃金も伸びない理由
http://diamond.jp/articles/-/78664

非正規雇用、初の4割…厚労省調査
http://www.yomiuri.co.jp/national/20151105-OYT1T50023.html

奨学金、返済できずに困窮する人も…利用する際の注意点
http://news.livedoor.com/article/detail/10375387/








上記@ABより日本の不動産の価値が上がる可能性は極めて低いと私は考えます。(もちろんエリアによって差は出ることでしょうが。。。)







だからといって、もちろん「今すぐ売却を!」というわけではありませんが、「空き家」を所有されていて「価値が上がったら売ろうか…。」とお考えの方は今すぐの売却をオススメします。







その「価値が上がったら…」というケースは起こらない可能性が非常に高く、大変リスクが大きいです。今、賃貸としてお貸しされている方も、賃借人が退去されれば売却も一度ご検討されるべきでしょう。









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参考記事↓

中古マンション、都心は底値から4割高 〜一部エリアではリーマン前の水準を突破〜

湾岸タワーマンションの高騰がまだ続く理由

昨年2,000万で購入した投資用不動産を、不動産会社が2,500万で売ってくれと言ってきました。

公示地価、住宅地9年ぶり上昇 低金利けん引






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参考記事↓
築10年過ぎて欠陥出なければ「もう安心」 マンション市場冷え込む中で中古見直し
http://www.j-cast.com/2015/11/01249449.html

新築マンション販売、1992年以来の低水準 首都圏で不振(2017年2月)
http://www.asahi.com/articles/ASK2N44RXK2NULFA00C.html











上でも書きましたように、日本の不動産価値はごく一部の地域を除いて、下がる可能性が非常に高いです。少しでも高く売れる内に、賢く売却を済ませてしまいましょう!!













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